AME Real Estate Investment Trust (REIT) terlibat dalam pelaburan hartanah secara langsung dan tidak langsung dalam portfolio patuh Syariah untuk tujuan perindustrian dan berkaitan di Malaysia dan di luar negara. Butiran IPO syarikat adalah seperti berikut:
- Harga IPO:
- RM 1.15
- Status syariah:
- Dinilai syariah
- Pasaran:
- Utama
- Permodalan pasaran:
- RM 598 juta
- Nisbah PE:
- 22.19
- Permohonan ditutup:
- 24 Ogos 2022
- Cabutan saham:
- 1 September 2022
- Tarikh penyenaraian:
- 20 September 2022
Struktur AME REIT
I REIT Managers Sdn Bhd ialah manager atau pengurus AME REIT. Aktiviti utama manager ialah mengurus dan mentadbir AME REIT. Mereka menjalankan aktiviti pengurusan utama berkaitan dengan AME REIT, termasuk tetapi tidak terhad kepada strategi keseluruhan, strategi pengurusan risiko, strategi pemerolehan dan pelupusan, aktiviti pembangunan hartanah, pemasaran dan komunikasi, dan aktiviti lain.
Rajah berikut menggambarkan struktur AME REIT dan menunjukkan hubungan antara AME REIT, manager, trustee, property manager, penasihat syariah dan unitholders.
Projek pembangunan hartanah
Portfolio awal AME REIT akan terdiri daripada 34 Hartanah yang terdiri daripada Hartanah SAC, Hartanah Indahpura dan Hartanah SILC, yang semuanya terletak sekitar Iskandar Malaysia.
- Hartanah SAC: Projek 13 hartanah perindustrian yang terletak di i-Park @ SAC dan 1 unit gudang terletak berhampiran dengan i-Park @ SAC, serta 1 unit asrama terletak bersebelahan dengan i-Park @ SAC.
- Hartanah Indahpura: Projek 11 hartanah perindustrian yang terletak di i-Park @ Indahpura dan 2 unit asrama terletak bersebelahan dengan i-Park @ Indahpura.
- Hartanah SILC: Projek 3 hartanah perindustrian yang terletak di i-Park @ SILC dan 3 unit kilang terletak di Daerah 6 @ SILC.
Kesemua 34 hartanah yang dibangunkan oleh AME Group iaitu hartanah berkaitan industri dan perindustrian, sebahagiannya adalah pembangunan masih lagi berterusan dan sebahagian lagi sudah selesai.
Rajah di bawah adalah lokasi projek pembangunan AME REIT:
Portfolio AME REIT yang terdiri daripada 34 hartanah industri dan berkaitan terletak di Iskandar Malaysia, Johor. Kesemua hartanah ini bernilai RM 557 juta. Hartanah industri dan asrama pekerja penuh disewakan. Oleh itu ia dapat menyediakan aliran tunai yang jelas dan stabil.
Kesan COVID-19
Gangguan ekonomi dan sosial yang disebabkan oleh wabak COVID-19 telah memberi kesan kepada syarikat dalam pelbagai industri. Walau bagaimanapun, tiada kesan buruk ke atas penyewaan hartanah AME REIT. Penyewaan hartanah kepada penyewa telah diteruskan dan tiada sebarang pengurangan sewa diberikan. Namun, terdapat penamatan awal penyewaan dalam tempoh selepas Mac 2020, tetapi kekosongan ini telah digantikan dengan penyewa baharu. Terdapat juga 9 penyewaan baharu dan 7 pembaharuan penyewaan yang diperoleh selepas Mac 2020.
Prestasi kewangan
AME Real Estate Investment Trust menunjukkan pendapatan yang meningkat dari tahun kewangan 2020 sehingga tahun kewangan 2022. Pendapatan mereka meningkat sebanyak 31.13% iaitu sebanyak daripada RM 26.87 juta tahun 2020, menjadi RM 35.24 juta pada tahun 2022.
Prestasi kewangan AMEREIT.
Strategi IPO dan masa depan
AME REIT tidak mengeluarkan sebarang unit baharu semasa penyenaraian IPO ini. Oleh itu, AME REIT tidak akan menerima sebarang wang tunai daripada penyenaraian ini.
Anggaran perbelanjaan penyenaraian adalah RM 5 juta dan akan dibiayai melalui dana jana dalaman daripada hartanah subjek dan/atau kemudahan pembiayaan yang diperolehi oleh AME REIT.
Pecahan anggaran perbelanjaan berhubung dengan penyenaraian ini adalah seperti ikut:
| Dana | Nilai (juta) | Peratusan (%) |
|---|---|---|
| Yuran profesional dan nasihat | 3 | 60 |
| Yuran kawal selia | 0.63 | 12.6 |
| Percetakan, perhubungan pelabur dan perbelanjaan lain yang berkaitan | 1.37 | 27.4 |
| Jumlah | 5 | 100 |
Anggaran perbelanjaan IPO
Dari rajah di atas, dapat dilihat majoriti daripada jumlah perbelanjaan akan digunakan untuk membayar yuran-yuran profesional seperti pembayaran broker dan komisyen. Baki selebihnya akan digunakan untuk membayar yuran kawal selia dan perbelanjaan lain seperti percetakan.
Analisis bisnes dan industri AME REIT
Menurut laporan IMR, AME REIT ialah amanah pelaburan hartanah yang ditubuhkan dan diuruskan oleh I REIT Managers Sdn Bhd. Portfolio AME REIT ini adalah terdiri daripada hartanah perindustrian dan asrama di Johor.
Pasaran hartanah industri
Hartanah industri adalah salah satu jenis hartanah yang digunakan untuk menjalankan aktiviti perindustrian; seperti pembuatan, pengeluaran, pemprosesan dan penyimpanan bahan dan produk. Antara contoh hartanah industri adalah seperti kilang dan gudang.
Di Malaysia, hartanah industri dikategorikan kepada beberapa jenis, iaitu teres, rumah berkembar, kilang, kompleks industri dan kluster. Jenis hartanah industri ini kebiasaannya dibina di dalam taman perindustrian iaitu sebuah kawasan yang digunakaan untuk tujuan perindustrian. Taman industri ini boleh dibahagikan seperti berikut:
- Taman perindustrian zon bebas (free zone) - Kawasan dimana barangan dan perkhidmatan boleh dibawa, dibuat dan dibekalkan tanpa bayaran kastam, cukai dan lain-lain. Contoh zon bebas adalah Port Klang Free Zone.
- Taman industri campuran (mixed) - Taman yang terdiri daripada syarikat-syarikat kecil dari pelbagai sektor. Contoh taman industri campuran adalah Taman Perindustrian Cemerlang.
- Taman perindustrian khusus (specialised) - Taman yang dikhaskan untuk industri tertentu. Antara contoh taman perindustrian khusus adalah Pengerang Integrated Petroleum Complex dan Proton City.
- Taman perindustrian berpagar dan berkawal (gated and guarded) - Taman yang dikawal selia dengan pagar perimeter dan ciri keselamatan yang dipertingkatkan seperti sistem pengurusan pelawat, sistem akses kad pintar, pengawasan televisyen litar tertutup (CCTV) dan rondaan pengawal. Contoh kawasan ini adalah seperti di Setia Business Park.
Prestasi industri
Permintaan terhadap industri hartanah di Malaysia ditunjukkan dengan nilai transaksi hartanah industri. Jumlah nilai transaksi hartanah industri di Malaysia meningkat daripada RM 12.02 bilion pada tahun 2016 sehingga RM 16.97 bilion pada tahun 2021, dengan jumlah CAGR sebanyak 7.14%.
Pada tahun 2020, jumlah nilai transaksi hartanah industri mencatatkan penurunan sebanyak 13.95% disebabkan oleh pandemik COVID-19 yang telah menjejaskan aktiviti ekonomi. Penurunan ini adalah sejajar dengan kejatuhan pasaran hartanah. Walaubagaimanapun, tahun 2021 menunjukkan peningkatan yang kuat dengan pertumbuhan sebanyak 32.89%.
Persaingan
AME REIT adalah sebuah amanah pelaburan hartanah untuk hartanah industri di Johor. Rajah di bawah menunjukkan gambaran keseluruhan REIT yang disenaraikan di Bursa Malaysiadi mana lebih 10.00% daripada unit hartanah pegangan mereka adalah hartanah industri. AME REIT juga turut disenaraikan dibawah bagi tujuan perbandingan.
Perbincangan
Sewaktu pandemik COVID-19 melanda, terdapat penurunan yang mendadak terhadap aktiviti ekonomi yang secara tidak langsung telah menyebabkan kejatuhan pasaran hartanah. Walaubagaimanapun, AME REIT tidak mengalami kesan yang buruk oleh kerana tiada gangguan yang berlaku pada penyewaan hartanah dan tiada pengurangan kadar sewaan berlaku.
Melabur dalam dana REIT adalah salah satu cara untuk melabur dalam bidang hartanah tanpa memerlukan dana yang banyak. Namun, kewangan syarikat, prestasi industri dan juga gambaran keseluruhan dana REIT secara keseluruhan juga perlu diambil kira sebelum membuat sebarang keputusan pelaburan.
Untuk bacaan lebih lanjut tentang REIT, boleh rujuk blog Melabur Hartanah dengan Modal yang Rendah Melalui REIT.